Si bien concentra el 40% de los proyectos para construir, la zona Norte se perfila como la nueva alternativa por sus bajos costos.
Si bien concentra el 40% de los proyectos para construir, la zona Norte se perfila como la nueva alternativa por sus bajos costos.
Constructoras, cámaras empresarias, consultoras y empresarios coinciden en que el mercado de alquiler de oficinas es uno de los termómetros para medir la actividad económica: el mercado sube y baja en sintonía con el PBI. Así, este año, mientras los precios de los alquileres se estancaron y la renegociación de contratos se puso de moda, las zonas para edificar oficinas se diversificaron.
Si bien hoy Puerto Madero concentra el 40% de la construcción de edificios para oficinas, según datos de la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, la zona Norte (Tigre, Olivos, Vicente López) se perfila como la nueva alternativa. Para Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), las empresas buscan lugares más económicos. “Mucha vacancia de 2009 se produjo por mudanzas de zonas de oficinas tradicionales a lugares alejados del Centro porteño”.
“Con la crisis, las empresas redujeron gastos y muchas abandonaron sus oficinas clase A, bajaron de categoría o se fueron a la Provincia”, sostiene Walenten.
Aunque creció la disponibilidad de superficies, los espacios “premium” sufrieron una merma menor a la de otras categorías. Según explica Herman Faigenbaum, director general de C&W, “a la empresa que hoy tiene oficinas clase A, por prestaciones y usos, se les vuelve imposible rebajar la categoría. Además, con relación a otros gastos, el valor de los alquileres no representa un costo tan elevado, o no justifica una mudanza, lo que hace que las oficinas clase A se mantengan ocupadas”.
Los datos de C&W confirman este panorama: los alquileres de espacios premium, que rondan actualmente los US$ 31 por m2 al mes, presentan una vacancia del 5%. Aunque tienen mayor demanda, los márgenes de rentabilidad para los propietarios son menores. Las oficinas clase B, en cambio, cuestan un promedio de US$ 19 m2 al mes, pero tienen una tasa de vacancia estructural que ronda el 10%. En este segmento, la demanda es menor, pero la inversión resulta más rentable.
No es tan optimista Rodrigo Fernández Prieto, director comercial de Fernández Prieto y Asociado, firma integrante de la Cámara Empresaria de Desarrollo Urbano (CEDU). “Desde el inicio de la crisis –sostuvo– la vacancia de las oficinas ABC1 pasó del 5% al 15%”. Pero este ejecutivo ya observa síntomas de recuperación del mercado.
Vacancia y ocupación
En ese mismo sentido, Walenten coincide en que a lo largo de este año se generó una vacancia que antes no había, “pero ahora comienza la absorción de esos metros”. Faigenbaum, de C&W, asegura que durante 2009, el mercado de oficinas ha tenido “menor demanda adicional, pero la ocupación se mantuvo, así como los precios”.
Todo se da en un contexto por demás curioso, porque aunque hay espacios disponibles, en Buenos Aires faltan entre 30 y 40% más de superficie dedicada a oficinas de máxima categoría, aseguran en C&W, “en comparación con otras ciudades del mismo tipo”, explica Faigenbaum.
Otra de las novedades del negocio de las oficinas es que Puerto Madero y el microcentro dejaron de prevalecer en las consideraciones para la construcción de nuevos proyectos. Walenten, de la CIA, remarca que en conjunto, Olivos, Tigre o Vicente López aglutinan mayor cantidad de metros cuadrados nuevos que los proyectados en Puerto Madero. Para 2009 está proyectada la construcción de 154.500 m2 de oficinas, de los cuales 96.000 son categoría premium, dice el estudio de C&W.
Raúl Sáenz Valiente, vicepresidente de la CEDU, subraya: “Ahora los desarrolladores están más pensando en la modalidad de ventas corporativas”, que significa la venta completa de un edificio a una sola compañía, en lugar de vender locaciones una por una.
Como en años anteriores, el mercado estará signado por los grandes proyectos, como el Office Park IV (Dique IV), de RAGHSA, repasa Sáenz Valiente. “Ese tipo de oficinas no se construyen desde el año pasado”, dijo. Para Walenten, de la CIA, existe otro preciado espacio en pleno corazón porteño: “El triángulo cerca de avenida Córdoba y Alem, donde funcionaba YPF, con seguridad será absorbido para un proyecto de oficinas tipo Triple AAA y de ese modo continuar con el complejo Catalinas”.
A esta altura del partido, 2010 dejó de ser una incógnita para operadores, desarrolladores y especialistas. La mayoría coincide en que será el año del repunte en la actividad, al compás de la economía.
Las expectativas están puestas en las conversaciones con el Club de París y la posible apertura de la Argentina al FMI. “Algunas empresas que se fueron o frenaron proyectos los van a retomar”, vaticina Sáenz Valiente.
La salud del mercado
Lo mismo sucederá con los planes postergados por la crisis. Sin embargo, Fernández Prieto, que también es presidente de la desarrolladora inmobiliaria Intelligent Holding, dice que el temblor financiero fue “sicológico”, y que el mercado local no se vio afectado en 2009, salvo por las especulaciones que frenaron inversiones. “Quedó demostrado que el mercado local está sano”, enfatiza.
Fernández Prieto derrocha optimismo. Dice que 2010 va a ser “uno de los mejores años para el negocio”. Y que el mercado de oficinas tendrá un crecimiento del 30% en el segmento de la categoría triple A, aunque los precios subirán “moderadamente”. Antes que los nuevos proyectos inmobiliarios o el crecimiento de la economía, para Faigenbaum la vitalidad del negocio de las oficinas dependerá más del clima político: “Si se estabiliza la situación política y crece la economía, es posible que el mercado de oficinas acompañe”.
Por Fernando Amdan
01/11/09
CLARÍN (Suplemento iECO)